房租拐点下的长租公寓困局:三方见招拆招 不赔钱就挺开心搜狐焦点北京站

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房租拐点下的长租公寓困局:房东加入400多人的维权群 租客首遇续约不涨价 每日经济新闻 每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤 孙志成 对一众北漂来说,上一次房租下降,可能要回到2008年的金融危机时刻。 “房东想来看看房子。”7月的一个周五,正在上班的赵迅突然接到了自如管家一条有些莫名其

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房租拐点下的长租公寓困局:房东加入400多人的维权群 租客首遇续约不涨价

每日经济新闻

每经记者 王佳飞每经3 r ] Z ! s u 0编辑 陈梦妤 孙志成

对一众北漂来说,上一次房租下降,可能要回到2008年的金融危机时刻。

“房9 k + *东想来看看房子。”7月的一个周五,正在上班的赵迅突然接到了自如管家一条有些莫名其妙的信息。

赵迅在北京石景山一处自如公寓已经租住3年,主卧房租从2200元/月涨到2T ( Y X z B f600元/月的这些年里,除了交租,他和自如、房东甚至是室+ , b ` } 4友间可以说毫无联系。

公寓、租客、房东三方“见招拆招”的戏码

赵迅向自8 % 3 O G 9 k如管家打探房东的来意,对方表示也不清楚y V & ` ` f .

房东夫妇在约定的周六到来,看到了房间中被拆除的隔断,感慨说:“原来隔断真的被拆除了。”

赵迅租住的这套自如公寓是首次出租,原本自如在客厅打了隔断,不过出租后就拆e a l除了,但床和书桌依然原封不动地摆放在那里。Y _ t l 1

房东夫妇开始询问赵迅房间的租金,在得到回复后,房东夫妇终于说出了此行的真正目的:“如果我们和自如解约,你} c 6 y q W 9 +们愿意按照现在的价格继续住这里吗?”

房租拐点下的长租公寓困局:三方见招拆招 不赔钱就挺开心搜狐焦点北京站插图

图片来源:镁编摄

这段时间,一些长租公寓企业试图压下他们当初高价收来的房子,但房东和租客并不愿意束手就范,于是三方上演了一出见招~ 9 h @ K G k (拆招的戏码。

房东夫妇告诉赵迅,自如在以隔断拆除为由向他们协商降房租,目前给到的整租租金已经不足5000元每月了。而赵迅和同租室友每个月的租金是4800元,被拆除的隔断间最初的租金则是每月2( , = 2 V500元。

“自如要求V V : y t 9 T P周日答复。”^ d 4 5房东夫妇的打算是:同自如解约,将房子直接租给赵迅和室友,* G ^ F B t这样即使维持原价,也比自如修改后的报价高。

如果赵迅不接受,那5 n 9 m v : ~ W么房东打算收回房子重新招租,不过很显然他们希望赵迅能够继续租住,他对赵迅说:“我知道现在房子也不好租,所以希; ? * { h y p望继续以自如 { : i 5 % b /给你的原价出租。”

“在即刻搬离和原价租住之间,我很自然选择了D ? ~ M g原价继续租住。因为惯例是每年自如续约都要上浮租金,而且还会另外收一笔约相当于一个月房租的管理4 2 l N {费。现在可以原价从房东直租,没有管理费,所以还省了点钱。”赵迅告诉镁编。

在得到了赵迅的响应后,房东夫妇表示会同自如解约,然后欣然离开。

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不过赵迅告诉镁编:“房东承诺的原价只是到明年1月,理由是因为他们和自如的合约就到明年1月,能看得出来L 1 z g q d,他们是想等到那个时候或许疫情消i [ m i W除,租房市场恢复,他们又能可以涨一波房租。”

另一位业主张瑾则向镁编讲述了其与自T m |如洽谈更详细的过程。

“从6月份开始,我陆续接到自如管家的电话,意思是让我每月租金降800元,如果选择不续租的话就要赔偿1万多元。”

张瑾说自己在网上看到有这种遭遇的房东还不在少数:“我加入了一个针对自如的维权群,里面有400多人呢。群里还专门设立了和媒体沟通的人员^ D n O A,我们维权的决心还是很大的。”

但这一次降租风波的结局颇具戏剧性。自如相关负责人告诉镁编:“整体来说,O [ 9 ^ R m 7 T启动价格协商的房源,在自如管理的百万间房源中占比极少。目前T 7 j r p + –已有一些业主认同长期共x C N 2 0 c X Q N赢理念,与我们达成了新的合作 7 K 6协议,在此[ E ! & 5我们衷心感谢他们的: t O c a V i ? B理解和支持。同时,所有展开协商的房屋合约都在正常履约过程中,我们也按时给业主付款。”

“能不赔钱就挺d & ~ e ~ L D开心”

栖息地青年公寓CEO李闻喜在长租公寓刚刚风起时就进入了这个行业。

2017年,经朋友介绍,李闻喜将自己的公寓品牌——栖息地青年公寓首个项目定在了深圳G 4 A j E a F市龙岗区南岭1983创意小镇。截至目前,李闻喜的栖息地青年公寓在深圳大约拥有17l 0 W `00套房源,主要以集中式v G F Z公寓为主。

“我们体量本来就不大,往年都没感觉到出租率有什么大的变化,不过今年退房的比较多,新租的量又不够,就感觉到压力大了。”李闻喜告诉镁编,无论是对他还是大部分同行来说,今年首要目标是要维持正常的现金流,把风险控制住,“先稳住,活下来”。

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图片来源:镁编摄

在李闻喜看来,今年的m x W b A L w 租赁旺季并非不“旺”,只是有所推迟。栖息地青年公寓的出租率从5月份开始有所回升,6月又跌回78%? j , !左右,但7月又突然提升近10个百分点到90%左右。

“现在明显好起来了,以前那几个月别说租房,看房都没人,退房的还很多。”李闻喜说,”栖息地青年公寓其中一栋,今年最多的时候一个月退房接近40套,不过一h g / s X 5 k直以来出租率都没有掉[ x C . Y d Y到过76%以下,情况还算比较稳定。”R { R m ~ = X

1983创意小镇的栖息地青年公寓目前共有5栋房源,这些房源都来自厂房宿舍改造,每个月合计租金、水电等费用的成本接近70万元,业主今年减免了半个月的租金。

虽然按照惯例,李闻喜旗; E 9 6下的公寓每年对租客的租金都会有一些小幅上浮,但今年整体保持在不涨不降的水平。不过,; ) 1 B t L R ! +他们也推出了一批特价房源,价格由正常时期的2300元降至1980元起。

贝壳研究院统计显示,2020年上半年,长租公寓4 [ * x k ] K k A出租率明显下降、违约率提升,同时] i _ W F Q F A仍然需要正常给业主支付房租,企业现金流普遍吃紧。同时,疫情期间租赁企业的管理成本提升。

在“违约率提升”这一点上,李闻喜感受十分明显,他称之为“跑– 0 `房”。他旗下的公寓4 ` ^ C有些租客还没交租金就不见了;有的因为回不了、不想回深圳的租客,连房间东西都不要了就失联的;还有回来深圳以后,公司倒闭了,领不到工资交不起房租的租客。

“往年很少很} S H / k ) c少,今年‘跑房’的特别多,一栋楼6月份有9个跑房的,5月份更0 e B B多。”李闻喜说,有些租客莫名其妙不见了,也联系不到人,“对2 ` 6 – Q P 7 J方日子也不好过,肯定也是遇到困难了,押金都不要了。”

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图片来源:镁编摄

对于李闻喜来说,今年最困难的时候就是“没有利润了”。

“尽量做到不赔X . # i = S o钱,不赔钱就挺开心的。”李闻喜说,大概有2、3个月的时间他收完租金,然后交完租、发完员工工资,基本就没有结余了。“二房东不像房东,对我们来说,这些空着的房间都是利润,只要多租出去一间就能多挣一间的钱。”

长租公寓行业冷却“规模慢慢做”

大型品牌长租公寓在目前的环境下也放慢了扩张步伐。截至2019年底,已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务,但今年上半I n b C年没有开发商新进入长租公寓领域。

深圳一家大型品牌长租公寓的负责人之一告诉镁编,深圳现在部分地区的目标租客群体回来的还不是很多,出租率各方面还是上不去,租金收入整体还是有# b 1 0波动。但房东那边需要缴纳房租、员工工资需要发放,这些压力都是现实存在的,现金流还是要用来活着,“租户天天闹降租,房东实际上又不给援助,可折腾了。”

另一位长租公寓从业者则告诉镁编:“这个行业现在很艰难。上半年很多客源都流失掉了,很多房间从疫情爆发以来空置到了现在。2017年那会儿,各长租公寓争相太高收房价格,事实上有些房源自l I _从收来后就没挣过钱,只不过这些危机集中在这个时候爆发了。”

乐乎公寓创始人罗意也表示,2019年整个宏观经济形势,叠加疫情的干扰,对我们上游的行业打击还是非常大的,也自然映射到了租赁产业中。

但罗意同时认为,7 M h # 9 s D s ,长租公寓企业降价h t @ $ ) ? c !是无可厚非的:“长租公寓企业受到冲击,所以采取降价以保证z _ x t j整个现金流的安全,这是业界通用的避险措施,我觉得这个事情其实无可厚非。”

华菁证券曾在一份研报指出,2019年J 9 ) U ,长租公寓行业头部企业管理规模平S S 4 3 H :均增速为19%,较2018年的173%明显回落,预计今年将进⼀步回落。` ) { ) y t = & 4目前市场头部企业基本是早期进入行业的企业,在盈利上提前锁定低价房源并享受了201Z x l 0 I . ( y W7~2018年的租金上涨,获得另可观的租金剪刀差;在规模上充分利用2017~2T 8 Y ( } Z u l018年的资本推动,获得了大量货源。在那之后才进入的⼀些企业目前已基本淡出。

李闻喜认为,经过上半年的考验,长租公寓行业会越来越规范,各方也都会趋于冷静,保持理智,不像以往那样狂热,这对行业来说是好事,也让大家认清了长租公寓不是` H F k _ r Y D )一个金矿,“长租公寓n , A , $ N B O l真的是实实在在的实业,需要慢工出细活。

租赁市场传统旺季推迟

长租公寓是租赁行业中规模庞大的参与者,对租赁寒冬的感受最为猛烈。事实上,这根链条上的每个个体都有所触动。

“本轮租金下跌系2012年以来首次租金持续半年以上的同比下降。”这是贝壳研究院对当下北京租赁市{ ; 8 ] ] & o i t场做出的直接判断。有租赁企业人士告诉镁编:“目前,业主自己成交一套房源大约需要R W . 160天。”也就是对房东来说,一套房子在一年中的1/6时间都不会产生收益。

统计数据非常直观地体现出了房租的P + ? i q下行趋势。贝壳研究院数据显示,2020年上I ( & K i P半年北京各个行政区租金都处于下降状态。不同行政区的租金* p ? ^ Z U T i 8水平中,租金同比下降幅$ I 9 i @度最大的是i o石景山区,上半年租金水6 v w R p h平为0 z 371.8 n ^ z ? L Y25元/l Z y . ~ ( Z / Y平方米/月,同H : d – Y Z比去年同期下降4.72%。

受二次疫情影响,北京市场传统的毕业租赁旺季目前暂未显现,6月成交量环比下降7.3%。7月份平均租金则已降至年内最低点,跌幅较上月有所扩大(据诸葛找房)N 8 c 5 ?

镁编以房东身份咨询了链家京南大区一位店长赵飞鹏,“受疫情影响,今年租房市场行O p T # * ;情一直不是太好,不过现在应该是挂牌最好的时候了,最近毕业季找工作的人也多,租房需求有所回暖。平均下来,我每天的带看在1~2人左右。至于成交周期,还取决于报价。”

不仅仅是北京,全国数据来看,贝壳数据显示半年来全国范围内租A 5 ; O金都呈现出下降趋势。

贝壳研究院数据显示,重点18城的平均租金水E B o 6 . l平,3月份下降14.0%,从2月的4n n X F a7.7元/平方米下降到41.0元/平方米。4月及5月份,平均租金有小幅回升,环比分别上涨1.4%和2.8%,但租金价格仍较大幅度低于去d 6 X H = Q )年同期水平,同比下降幅度均在10%左右。6月份租金水平又呈现下降趋势,环比5月下降3.2%,同比去年6月下降10.9%。

今年的毕业生能否为租房市场注入强心针,目前来看还有些不确定性。

记者|王佳飞黄婉银编辑|陈梦妤孙志成肖勇

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