房租拐点下的长租公寓困局:房东加入维权群 租客首遇续约不涨价

释放双眼,带上耳机,听听看~!

  对一众北漂来说,上一次房租下降,可能要回到2008年的金融危机时刻。

  “房东想来看看房子。”

  7月的一个周五,正在上班的赵迅突然接到了自如管家一条有些莫名其妙的信息。

  赵迅在北京石景山一处自如公寓已经租X m B P E x p g住3年,主卧h F p房租从2200元/月涨到2600元/月的这些年里,除了交租,他和自如、房东甚至是室友间可以说毫无联系。

  疑虑之时,赵迅翻了翻新v Z ! A闻,发现类似“自如/蛋壳公寓强行要求房东降租”的报道已经刷屏,“怕被搬家,因为最近工作特别忙,短期也不想再换房子”。

  这次降租,是真的出乎胡夏的意料。

  年初的时候,胡夏在丰台区洋桥某小区以2960元/月的价格续租了一. . ^ 2 d间卧室,前两天他偶然间登了自如Ap $ ! – i ] @ sPP,却惊讶地发E ! } M r ^现隔壁那间同面积、同条件但疫情期间一直没v r y J租出去的屋子,比自己这间便宜了900块钱。

  “疫情以来,隔壁屋子一直租不出去,后来自如直接d k j h Q Y n E U降了900块钱,而我是用疫情前价格续的,比这_ O # B g 6个还贵。我觉得我亏了,我想搬家了,趁着北京降房租实现自己增大居住面积的跃进。”提到这次临时搬家,– 6 d胡夏很是郁闷。

  这段时间,一些长租公寓企业试图压下他们当初高价收来的房子,但房东和租客并不愿意束手就范,于是三方上m Y 4 W –演了) | h o一出见招拆招的戏码。

  } I . w W x 4 O H在与赵迅隔着2200公里的深圳,长租公寓小老板李闻喜正四处联系寻找一间已租公寓的租客,“没回深圳,房间里行李都没拿就失联了”。

  “有一天一个朋友问我在干嘛,我说在项目上,他说你还n Q % c ( W能在项目上?m 3 = Z Z k u / 1那挺不容易的,不是说做公寓的都歇了吗?”李闻喜有些悻悻然。

  租赁市场究竟发生了什么? 

房租拐点下的长租公寓困局:房东加入维权群 租客首遇续约不涨价插图

  / U A y ~ g ^ b见招拆招”三方戏码

  赵迅向自如管家打探房东的来意,对方表示也不清楚。

  房东夫妇在约定的周六到来,看到了房间中被拆除的隔断,感慨说:“原来隔断真的被A X |拆除了。”

  赵迅租住的这套自如公寓是首次出租,原本自如在客厅打了隔断,不过出租后就拆除了,但床和书桌依然原 { n _ 4 q – x y封不动地摆放在那里。  

房租拐点下的长租公寓困局:房东加入维权群 租客首遇续约不涨价插图(1)

每经记者 王佳飞 摄

  房东夫妇开始询问赵迅房间的租金,在得到回复后,房东夫妇终于说出了此行的真正目的:“如果我们和自如解约,你们愿意按照现在的价格继续住这里吗?”

  房东夫妇告诉赵迅,自如在以隔断拆除为由向他们协商降房租,目前给到的整租$ R B n ] D u )租金已经不足5000元每月了。而赵迅和同租室友每个月的租金是4800元,被拆除的隔断间最初的租金则是每月2500元。

  “自如要求周日答复。”

  房东夫妇的打算是: & # ^ ) x:同自如解约,将房子直接租给赵迅和室友,这样即使维持原价,也比自如修改后的报价高。

  如果赵( = – o O I . E |迅不接受,那么房东打算收回房子重新招租,不过很显然他们希望$ g 4 y赵迅能够继续租住,他对赵迅说:“我知道现在房子也不好租,所以希望继续以自如给你的原价出租。”

  “在即刻搬离和原价租住之间,我很自然选择了原价继续租住。因为惯例是每年自如续约都要上浮租金,而且还& n [ q会另外收一笔约相当于一个月房租的管理费。现在可以原价从房东直租,没有管理费,所以还省了点钱。”赵迅告诉记者。

  在得到了赵迅的响应后,房东夫妇表示会同自如解约,然后欣然离开。

  不过赵迅告诉记者:“房东承诺的原价只是到明年3月,理由是因为他们和自如的合约就到明年3月,能看得出来,他们是想等到那个时候或许疫情消除,租房市场恢复,他们又能可以涨一波房租。M # _ D h m v” 

房租拐点下的长租公寓困局:房东加入维权群 租客首遇续约不涨价插图(2)

   另一位业主张瑾则向《每日经济新闻》记者讲述了其与自如洽谈更详细的过程。

  “从6月份开始,我陆续接到自如管家的电话,意思q Z k 9 / A c 2 g是让我每月租金降800元,如S o z G果选择不续租的话就要赔偿1万多元。} : ( .

  “是自如的原因造成解约,为什么还h # z要你们^ D a y 6 y y ^ Y来赔偿呢?”记者问。

  张瑾说:“自如告诉我,这笔钱是装修折旧费。我们把房子交给自如的时候他们会进行统一装修,这笔费用在合同中规定了如果中途解约便需要业主赔偿给自X x w F Y如,但并没有规定到底是由于谁的原因而解约。”

  “我的态度很强硬,坚决不同意降价,也不同意赔偿折旧费,就这么僵着。”

  张瑾说自r 6 & $ , `己在网上看到有这种遭遇的房东还不3 b 0 , 4 @ U d在少数:“我加入了一个针对自如的维权群,里面8 [ s ; y &有400多人呢。群里还专门设立了和媒体沟通的人员,我们维权的决心还是很大的。”

  但这一次降租风波的结局颇具戏剧性。

  赵迅那里,离开之后的房东夫妇向他要了屋内墙面的裂痕照片,那是因. C F V r Z +c E X $ j I 4 )装拆隔断而留下的K R U | ] S m C =,估计是用作同自如谈判的筹码。

  从赵迅这边看,如果房东和自如解约,进而造成他不能继续住在现在的房子中,自如是需要赔偿他一个月房租的违约金的。

  这么算来,F K n A 3 & l如果自如真的同业主解约,赵迅可以得到赔偿金和原价续约,房东可以维持目前的租金水平不变,而自如则是失去了这单生意。

  赵迅的室友表示:“这种情况很多,我有很多租住自如的同事最近都在准备找房。”

  随后的日子里,赵迅便一直在等待自如通知退房。期间房东夫妇联系过他一次,表示要留意自如最近的通知| h *

  但大半个月y C ~ n 3 Q过去了,一切都安安静静,房东夫妇没有再回复什么,自如管家也没有通知赵] 2 O h U D P迅解; * 1 + $ ; ~约,时间一天天地往合约正常到期的节点n 1 X走去。

  赵迅告诉记者:“房东最后告诉我‘自如似乎准备2021年1月到期后正常解约’,语气已W 2 i + h ( P t经颇为缓和,推测他们也收到了正常的租金。所以我选择了J 1 M ~同自如续约。不过续约的价格并没有像往年一样上涨,而是Z } q维持了2019年的价格,并且服务费也有了一点折扣,这是过去几年中从来没有过的。”

  张瑾这边,“虽然我们的态度很强硬,但内心其实还是有点慌q , A的,毕竟自如如果真的解约并且要d } h , { M求赔偿,那肯定会有纠纷,F B { c r L | c房子我们也得再重新打理。”

  “自如虽然也很强硬,并且给我打了很多次电话,但最后还是按照原价格给我打款g T 3 [ – m & H ~了。从群里看,很多房东也都按时收到自如的原价打款。”张瑾说。  

房租拐点下的长租公寓困局:房东加入维权群 租客首遇续约不涨价插图(3)

  自如相关负责. R s $人告诉记者h : / W 7 T T :“整体来说,启动价格协商的房源,在自如管理的百万间房源中占比极少。目前已有一些业主认同长= ^ v Q l –期共赢理念,与我们达成了新的合作协议,在此我们衷心感谢他们的理解和支持。同时,所有展开协商的房屋合约都在正常履约过程中,我们也按时给业主付款。”

  谈及行业现状,自如方面表示:“进入2^ B 0 A )020年以来,由于经济和疫情不确定因素,以及城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等因素影响,房屋租赁市场出现了显著变化,特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格严重倒挂的趋势,与我们跟业主委托协议里租金逐年上涨的约定背离。”

  事实上不仅仅是自如,作为长租公寓领域的另一家头部企业,已经完成上市的蛋壳公寓最近也发生了类似事件。

  7月以来,多名业主公开A p r |表示接到了蛋壳“强行要求房东降租”的电话。

  “今天蛋壳再次打电话给我,强行要求以后每个月降租500元,如果不配合将单方面解约,给出的理由是经营不好,属于不可抗B $ J U x力原因,不承担违约责任。”

  该业主表示,蛋壳公寓自2月份以来就多次打电话= R 4要求无偿提供一个月免t ^ e l租期,在遭7 i (到自己强硬的反对后,蛋壳推迟半个月打了房租。

  对于记者的采访需求,蛋壳公寓方面并没有给出回p N b f复。

  : n J / x Z“能不赔钱就挺开心”

  栖息地青年公寓CEO李闻喜在长租公寓刚刚风起时就进入了这个行业。

  2017年,经朋友介绍; R k ^ J / ,,李闻喜将自己的公寓品牌——栖息地青年公寓首v ; – h ~ – Z b个项目定在了深圳市龙岗区南岭1983创意小镇。截至目前,李闻喜的_ L h栖息地青年公寓在深圳大约拥有1700套房源,主要以集中式公寓为主。

  “我们体量本来就不大,往年都没感觉到出租率有什么大的变化,不过今年退房的比b w ! M w 3 ^较多,新租的量又不够,就感觉到压力大了。”李闻喜告诉《每日经济新闻》记者,无论是对他还是大部分同行来说,今年首要目标是要维持正常的现金流,把风险控制住,“先稳住,活下来”。p | # | P I l 1 I

  在李闻喜看来,今年的租赁旺季并非w % . { j 7不“旺”,只是有所推迟。栖息地青年公寓的出租率从5月份开始有所回升,6月5 ^ K j又跌回78%左右,但7月又突然提升近10个百分点到90%左右。

  “现在明显好起来了,以前那几个月别说租房,看房都没人,退房的还很多。”李闻喜说,”栖息地青年公寓其中一栋d o j G H :,今年最多的时候一个月退房接近40套,不过I M $ T 6一直以来出租率都+ J [ e .没有掉到过76%以下8 1 ;,情况还算比Z Z V U w较稳定。”

  19| , b + O g N83创意小镇的栖息地青年公寓目前共有5栋房源,这些房源都来自厂房宿舍改造,每个月合计租金、水电m j A p h _ h等费用的成本接近w 2 70万元,业主今年减免了半个月的租金。

  虽然按照惯例,李闻喜旗下的公寓每年对租客的租金都会有一些小幅上浮,但今年整体保持在不涨不降的水平。不过,他们也推出了一v @ 3 R y D X M B批特价房源,价格由正常时期的2300元降至1980元起。

房租拐点下的长租公寓困局:房东加入维权群 租客首遇续约不涨价插图(4)

每经记者 黄婉银 摄

  贝壳研究院统计显示,2020年上半年,长租公K M 4 Y &寓出租率明显下降、违约率提升,同时仍然需要正常给l X b Q k业主支付房租,企业现金流普遍吃紧。同时,疫! u ? x d情期间租赁企业的管理成本提升。

 / : k z 在“违约率提升”这一点上,李闻喜感受十分明显,他称之为“跑房”。他旗下的公寓有些租客还没交租金就不见了;有的因为回不了、不想回深圳的租客,连房间东西都不要了就失联的;还有回来深圳以后,公司倒闭了,领不到工资交不起房租的租客。

  “往年很少很& 3 z + = # $少,今年‘跑房’的特别多,一栋楼6月份就有9个跑房的,5月份更多。”李闻喜说,有些租客就莫名其妙不见了,也联系不到人,“对方的日子也不好过,肯定也是遇到困难了,押金都不要了。”

  一般来说,很多长租公寓租房都需要押二付一,也就是押两个月的租金费用给公寓方。李闻喜往常也是按照这个惯例来做,且租约必须签半l | t 年以上。但今年因为疫情影响,只能撒开手做,“押一个月的租金也可以,只租一个月的也可以,只要能租出去都可以。”

  但这就造成了比较高的退房率,有一个月,栖息地青年公寓虽然租出去了37间,但下一个月就退了22间。g Z T r

  对于李闻喜来说,今年最困难的时候就是“没v z s V X有利润了”。

  “尽量做到不赔钱,不赔钱就挺开心的。”李闻喜说,大概有2、3个月的时间他收完租金,然后交完租、发完员工工R ~ T V 1 v F资,基本就没有} q ` 2 ? $ l x A结余了。“二房东不像房东,对我们来说,这些空着的房间都是利润,只要多租t | [ d 1 _ w出去一间就能多挣一间的钱。”

  相比一些同样是做长租公寓的朋友,李闻喜至少“活下去了”。长租公寓G m , s L v z {行业这些年,盲目进入投资的人不在少数。去年刚好投了新项目,花了几百万,但今年刚好碰到疫情,一直回不了本。

房租拐点下的长租公寓困局:房东加入维权群 租客首遇续约不涨价插图(5)

每经) U [ 6记者 黄婉银 摄

  李闻喜的新项目因为疫情遭遇了长时间的搁浅。

  2019年,他先后共收纳了9栋房源做新项目,但其中一栋自去年10月1日开始施工,经历了春节、断断续续的停工后,现在都还未装修完成。“理论上来说现/ # V 在这栋楼应该已经招租得七七八八了,但传统租赁旺季都错过了。”

  没有资方压力和“慢工出细活”的心态是李闻喜这些年再没有大扩张的原因。“今年就踏踏实实做个二房东,把房子稳定住,有正常的现金流进来,每个月争取利润是正向的。先稳住活下来,不欠外债,不要搞得自己压力太大。”

  长租公寓行业冷却 “规模慢慢做”

  大型品牌长租公寓在目前的环境下也放慢了扩张步伐。贝壳研究院报告指出,对于长租公寓领域,不同于前两年的热情高涨,2019年房企的进入热情显著下降,行业逐渐回归审慎理性预期,企) h $ 4 s C +业不再盲目进入。

  截至2019年底,已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务,但今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域。

  深圳一家大型品牌长租公寓的负责人之一告诉记者,深圳现在部分地区的目标租客群# W U z Q C 9 M体回来的还不是很多,出租率各方面还是上不去,租金收入整体还是有波动。但房东那边需要缴纳I G Q – h 4 A + 8房租、员工工资需要发放,这些压力都是现实存在的,现金流还是要用来活着,“租户天天闹降租,房东实际上又不给援助,可折腾了。”

  另一位长租公寓从业者则告诉A t a t , L – H《每日经济新闻》记者:“这个行业现在很艰难。上半年很多客源都流失掉了,很多房间从疫情爆发以来空置到了现在。2017年那会儿,各长租公寓争相太高收房价格,事实上有些房源自从收来后就没挣过钱,只不过这些危机集中在这个时候爆发了。”

  乐乎公寓创始人罗意r 8 ( *也表示,2019年整个宏观经济形势,叠加疫情的干扰,对我们上游的行业打击还是非常大的,也自然映射V ` H | & L到了租赁产业中。3 ) x – n D u q 4

  但罗意同时认为,长租公寓企业降价是无可厚非的:“长租公寓企业受到冲击,所以采取降价以保证整个现金流的安全,这f O ~ 是业界通用的避险措施,我觉得这个事情其实无可厚非。”

  “我不觉得长租公寓跟其他行业有什么区别,最后还是D / v 要核算到收入、成本、利润等关系,都是相同的经营逻辑。”

  华菁证券曾在一份研报指出,2019年长租公寓行业头部企业管理规模平均增速为19%,较2018年的173D k a%明显回落,预计今年将进 步回落。目前市场头部企业基本是早期进入行业的企业,在盈利上提前锁定低价房源并享受了2017~2018年的租金上0 ^ _ b c _涨,获得另可观的租金剪刀] Y Y d G h 7差;H + E 9 ] 0 I e在规模上充分利用2017~2o L K E018年的资本推动,获得了大量货源。在那之后才进入的 些企业目前已基本淡出。

  李闻喜认为,经过上半年的考验,长租公寓行业会越来越规范,各方也都会趋于冷e ! Q 2 n d ` .静,保持理智,不像以往那样狂热,这对行业D F P * c来说是好事,也让大家认清了长租公寓不是一个金矿,“长租公寓真的是实实在在q ^ ! q s ! _ ?的实业,需要慢工出细活。对我来说就是,规模可以慢慢做,每个项目都要挣钱,把风险控制在自己可以承受的范围以内,过个三五年或者十年,自然水到渠成。”

  贝壳研究院报告显示,中小长租公寓企业如今面临的融资环境更加严峻。长租公寓领域股权融资的风口基本已经过去,目前中小企业获得投资较为困难,从2019年开始进行股权融资的企业均为行业头部企业,融资轮次靠后,单次融资金额大是基本特征。此外,住房租赁领域融资主体均为地产企业。总体来讲,目前住房租赁及长租公寓领域的融资以头部企业和大型开发商为主,中小企业融资更为困难。

  租赁市场周期性规律7 n V / } ; L & =被打破 传统旺季推迟

  长租公寓是租赁行业中规Y L F r A @模庞大的参与者,对租赁寒冬的感受最为猛烈。事实上,这根链条上的每个个体都有所触动。

  “本轮租金下跌系2012年以来首次租金持续E J D x = Q ~半年以上的同比下降。”这是贝壳研究院对当下北京租赁市场做出的直接判断。

  目前租出在中国人民大学附近的李明发现,最近房租w l o N { /3 y $ q x u R P8 T f M + :格在观感上明显下跌很多。

  他准备在8月底换一2 T / } g m 4 ~套房子住,他向记者抱怨:“去年租下来每月8000元左右,价格不低了,小区有些老,水管电线之类的经常出问题,但房东总是爱理不理的。”

  “不过最近我B 2 * b _ K j再上网看,发现房租有了明` / Y #显下降,去年这个价格仅仅能向业主直接租一套老破小,今年就直接可以租一套还不错的长租公寓了。”

  由于需要简装和企业运营,通常同一区域的长租公寓价格是要高于业主直租的,但今年李明的出价已经可以负担长租公寓了。

  有租赁企业人士告诉《每日经济新闻》记者:“目前,业主自己成} L s % z交一套房源大约需要60天。”也就是对房东6 M m来说,一套房子在一年中的1/6时间都不会产生收益。

  统计数据非常直观地体现出了L D A } #房租的下行趋势。贝壳研究院数据显示,2020年上半年北京N / Y _ c , J 各个行政区租金都处于下降状态。不同行政区的租金水~ ) i I 9 p ` ~平中,租金同比下降幅度最大的是石景山区,上半年租金水平为71.2q P Z r x & I K {5元/平方米/月,同比去年同期下降4.72%。

  记者以房东身份咨询了链家京南大区一位店长赵飞鹏,“受疫情影响,今年租房市场行情一直不是太好,不过F $ v ~ = Z (现在应该是挂牌最好的时候了,最近毕业季找工作的人也多,租房需求有所回暖。平均下来,我每天的带看在1~2人左右。至于成交周期,还取决于报价。”

  不仅仅是北京,全国数据来看,贝壳数据显示半年来全国范围内租金都呈现出下降趋势。

  贝壳研究院数据显示,重点18城的平均租金水平,3月份下降B 6 214.0%,从2月的47.7元/平方米下降到41.0元/平方米。4月及5月份,平均租w u o / + 金有小幅回升,环比分别上涨1Y 1 ^ _.4%和2.8%,但租金价格仍较大幅度低于去年同期水平,同比下降幅度均在10%左右。6月份租金水平又呈现下降趋势,环比5月下降3.2%,同比去年6月下$ m H D q !降10.9%。

  今年B + 9 f J W n f的毕业生能否为租房市场注入强心针,目前来看还有些o ; [ @ c L b W H不确定性。

  受二次疫情影响,北京市场传统的毕业租赁旺季目前暂未g e c v Y – A显现,6月成交量环比下降7.3%。7月份平均租金则已降至年内最低点,跌幅较上月有所扩大(据诸葛找房)。

  “疫情影响下,租赁市场周期性规律被打破,传统的租赁旺季推迟。”

  “往年毕业生/ I , W在6月底基本上就n k / H 0 $已经把工作敲定了,而今年很多毕业生到现在还没有敲定工作。”

  “从我接触的学生来看,今年毕业选择留在北京的比往年少了大概10%。能感觉到各企业的招人指标减少了,毕业生落户也比往年也更严苛,2020年国考出结果比往年也慢了很多。”记者采访的一位北京高校教师如是说。

  但其实,租赁市场只不过是晴雨表罢了。

(责任编辑:朱赫)

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