多地现墓景房纠纷:开发商时代中国不让进去看房 销售人员未告知

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   “墓景房”引发法律之辩

  多地频频出现“墓景房”买卖纠纷 购房者诉至法院多以败诉告终

  ● 如果小区周边有殡仪馆、墓地等,容易让人与死亡等不吉利的讯息产生联系,会对购房者的心理产生影响,也将影响购房者作出是否购买该小区房屋的决定,开发商应该预先告知

  ● 我国现行的法律法规, D g 5 5等规范性文件并未对小区与墓地之间必e I | [ 4 c F +须保持的距离明确加以限定。“小区周围”实际上是一个外延较为模糊的概念,销售方和购房者从各自的立场、视角和利益出发,极易形成差异明显的认识和理解

  ● 开发商不告知业主周边存在墓地,是一种不诚信的行为,违反了诚信原则

  海$ o $景房、江景房、湖景房还有山景房,人5 ) * 3们一听就知道是怎么回事,而网络上提到的“墓景房”,却只有少数购房者知道。所谓“墓景房”,指的是推开窗户,就能看到整整齐齐、密密麻麻的墓地景色。

  今年6月,广东江门鹤山时代倾城业主向反映,辛苦买来的“山景房”,看上去更像“墓景房”,推窗而见的就是墓园和山坟。

  e B k : [无独有偶。去年7月,山东济南市民刘先生看中一个楼盘,交付了两万元定金。随后他惊讶地发现,楼盘200米外,有一片50亩的墓地。

  《法治日报》记者梳理发Q 4 _ a Z P ` / M现,目前有关“墓景房”买卖A 8 w m : d D纠纷l [ F { / E O p a已在全国多地上演,但诉至法院的结果,往往都是购房者败诉。败诉的主要原因之一,就是因为墓地不在红线范围内,开发商 } e不需要告知购房者,购房者需要尽到谨慎注意义务。

  受访专家介绍称,目前仅有] 2 b a ~ p # ( 92012年民政部的《城市公益性公墓建设标准》(征求意见0 ^ $ o + T稿)提到距居民居住区500米以内,严禁建设城市公益性公墓,但最后正式出台的《城市公益性公墓建设标 ~ ,准》将x % / , p 1 L这一条款删除了。由于相应法律缺失,导致买到“墓景房”的业主– B e ] C维权困难。

  房屋临近墓地频被投诉

  购房者认为开发商欺诈

 m # V J 时代倾城属于时代中国y Z C 2 ) W地产项目,位于广东省鹤山市,坐落在大雁山风景区旁,毗邻新325国道。

  据业主反g G ~ C I % 6 k S映,时代倾城于2018年10月开盘,以靠近森林,空气好、绿植多等有利因素吸引购房者。和周边楼盘相比,时代倾城属于高价位楼盘。

  “开发商把山围起来了,不让我们进去看房,我们唯一能看到的就是沙盘图和样板房。并且售楼部没有任何公示,销售人员也说没有墓园和山坟。”有业主告诉《法治日报》记者,他们质疑开} / / `发商存在虚假宣传甚至欺诈的行为。

  上述情况并J ? M L _ j B非个案。

  今年7月,陕西西安莲湖区恒大翡翠龙庭11号楼多位业主在U 1 9即将收房时发现,小区一墙之隔是一片约100平方米的墓地。在买房时,开发商只提及了周围的铁路,却未告知拐角处有墓地。

  据《法治日报》记者不完全统计,今年1月至今,已有北京石景山远洋五里` X e , K z q ~春秋小区S I a ~ h Q o |、浙江绍兴卧龙天香南园小区、山东济南阳光城丽景公馆、江西南昌滨江上品小区、四川眉山恒大天府文旅城、广东深圳京基御景峯A [ (小区和陕西西安加贝花园等多个小区业主因房屋位置临近墓地,在地方论坛和各地政务服务平台进行投诉和曝光。

  安徽合肥高新区百商悦澜山二期的业主在合肥政务网站上留言表示,在该小区的南部有一座公墓,距离小区仅50米。业主表示“每次到阳台看到对面公墓心情很差”。

  一般情况来说,买房人发现房屋周边存在墓地、高架桥、垃圾场等情况要求退房的,相关法律并无明确规定v 2 0 = j。但是商品房周边的这类不利因素在很大程度上影响购房o [ v #者的购房决定和成交价格。

  司法实践中,江苏6 ^ K C省苏州市中级法院在黄霞与李扬梅、苏州好当家房产经k g $ Y纪有限公司房屋买卖合同纠纷的判决中也) Y M $ b H ?提到,“依照日常经验法则,在房屋近处有墓地的情况下,^ $ l e C会对房屋的价值产生一B . 8 = i N W [定影响”。

  开发商称墓地在红线外

  无法律规定有告知义务

  在“墓景房”的法律纠纷中,有一个常见的H n G g ? d I 4 c争议点是:房屋临近墓地这一情况,是否属于出卖方信息披露的范畴。

  最高人民法院于2003年6月发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要+ { j # I b x约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设# B ]施所作的说明和允诺具体确定,并对商品I z i房买卖合同的订立以及房屋价格的确定, e A c ! N c : S有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责: J 0 H _任。”

  《法治日报》记者在查阅关于“墓景房”的相关案例时发现,上述条款在判决中时常出现。依据这一法条,出卖方常以“墓地位于红线外,并无约定和法定的披露义务”为由进行抗辩。

  据悉,在房地产行业,“红线”是指开发商能够进行开发使用的土地范围线k & V e A : b B a,也就是商品房开发规C P f @ 8 { D } c划范围。

  今年4月, . d , Z m Y西安市民王女士在T s O q I城西紫薇西棠购置了一套房产,随后得知小区南边仅一墙之隔是附近村民的公墓。

  “开盘时,置业顾问介绍得特别好,说小区东边将来有条市政规划路,出行特别方便。而且自己选的房间主卧室飘窗I ? –,次卧和客厅阳台全部朝南。”王女士说,原本想着9 U A T G g N $ |朝南是阳光房,可一开窗户,底下全是坟墓。而当初选购房屋时,售楼部并未告知这个不利因素。! M u ~ ! n

  在业主提交的诉求书上,开发商针对该公墓答复:“公墓所在地块规划为住宅用地. ` p 5 h Y o ; p,后期是否迁移,以政府规划为准。房屋销售时,红线内的不利因素,我们有责任有义务告知购房者。但 T z 4 } U s对于红线外的不利因素,无法律规定有责任告知。”

  有业主称,他们所签订的购房合同附件十一,对《红线范围内可能对业主生活生产影响的环境因素》及《红线范围外可能对业主生活生产影响的环境因素》进行告知。其中告知` m v _了该项目附近规划有污水处理厂; w ? 0 t } 5,可能会存在气味影响。但对于紧挨着公` L g n墓一事,合同中只字未提。

  重庆的王先生购房时也遇到了类似情况。他在璧K Q 3 r J山璧青路附近看中一套新房,和开发商签订了订购协议,缴纳两万元定金。之后发现离小区直线N U ( , w ? _ 2距离一两公里处有一座公墓,便不想买房了。可要想退还定u 3 P A X E q ` d金,就不容易了。

  销售顾问表; F z示,几公里外的公墓,不在T E V C销售楼盘的红线范围内,不属于需要告知客户的内容。王先生自己也未主动提及,开发商对此没有责任。

  北京市人大常委会立法咨询专家胡功群告诉《法治日报》记者,墓地虽然在红线外,但是与小区相邻,会对业主造成精神压力、负面心理影响等,同时这一信息会对合同订立以及房价有重大影响,故开发F ( v E I ` . ;商在售楼时有义务披露,不能刻意隐瞒。

  多地法院驳回业主诉请

  房屋买卖务必谨慎注意

  然而,在司法实践中,“开发商在售楼时有义务披露红线外的不利因素”的观点并未得到法院的支持。

  2019年6月24日、江苏省南京市溧水区法院对刘涛、缪g W Y木兰与南京卧龙湖置业有限公司商品房预售合同纠纷一案的判决中,认为双方在签订的预售合同中,未约定开发商& [ _ l k C X应当对建设规划红线外的周边情况进行披露] I K 8 1,且相关法律、法8 E U U C L规及《南京市商品房销售现场规范化标准》等规范性文件,未将刘涛、缪木兰诉称的解除合同的理由情况,列入房地产开发商应当进行公示} E c的内容。

  最后,法院判决驳回原告刘涛、缪木兰的全部诉讼请求。

  今年4月26日,刘园园因购买的济南中智置业发展有限x q q; _ L y z司的楼盘东侧以及北邻均是大面积墓地,向山东省济南市历城区人民法院起诉。法院在这一商品房预售合同纠纷q 5 R m z T S a一案的判决中写到:“刘园园作为购房人,对涉及自身重大利益的房屋] ^ g q x D B w买卖事项应当持谨慎注意义务,应当对超? ? I i h出开发规划范围以外的周边环境进行查勘,以确定是否购买涉案房屋。根据本院查– A F R ? a明事实,西山M * m y坡在双方签订商品房买卖合同之前就已存在多处墓地,刘园园在签订商品房买卖合同时应当充分评估,以确定是否购买涉案房屋,对此,中智置业公司并无法定告知义务。关于涉案楼盘开发过程中周边新增坟墓– : J 8 [的情况,亦非中智置业公司所能控制,不能认定中智置业公司存在违约行为。综上,刘园园要求解除与中智置业公司签订商品房买卖合同,并返还购房款及利息,没有法律依据,本院不予支持。”

  《法治日报》记者在中国裁判文书网上检索到的多起“墓景房”诉讼中,法院判决一致认为,商品房买卖双方签订的“《: : j % i商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制C R 性规e f f B % $ c定,合法有效”;对买房者要求“解除商品房买卖合同”“返还购房款及利息”等诉讼请求,没有法律依据,j l . R 9 U E j !x ; 1 W t予支持E ) } u 4 g

  据中南财经政法大学法学院教授郭泽强介绍,关于“墓景房”纠纷的处理,目前尚无明确的法律规定。2012年10月29日,民政部就首个《城市公L d [ X f M益性公墓建设标准》(征求意见稿)面向社会征求8 ) / w s意见。该{ r j M %征求意见稿第十三条规定:城市公益性公墓的选址应符合当地城乡建设规划要求,优先利用_ q | 3 m [ g 7荒山脊地O m U b = 4 Q M,严禁在下列区域建设城市公益性公墓:耕地、林地;距铁路、公路主干线两侧500米以内;距居民居住区500米以内;城乡高压输配电架空线的用地内。不过,自2017年9月1日起施行的《城市公益性公墓建设标准》将征求意见稿中y n 的第十三条删除。

(责任编辑:谭梦桐)

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