王健林再次携万达低调回归房产

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来源:茅庐网

用一句话形容当前的楼市行情就是:冷风频吹,开发商、杠杆投资客、中介等终于都体会到了前所未有的艰难。无人看房、房子滞销、回款乏力几乎成了每个经营者不得不面对的巨大难题。当前阶段楼市正遭遇的“巨变”是过去二十年都不曾发生过的,“巨变”体现在3个方面:

王健林再次携万达低调回归房产插图

其一,调控未松反紧,尤其是对金融的监管更密不透风了。

2019年楼市走过了“最艰难”时期,有专家更称19年是过去十年房地产“最差”年份。于是所有人都寄希望于2020年,因为不管是从地产发展周期看,还是历次调控耗时长短看,本轮调控都应该“宣告结束”了,毕竟时间已经持续了三年半之久了。而且全国各地的楼市“房价涨幅过快”、“投机炒作乱象频现”、“开发商违规卖房”、“银行违规发放贷款”等问题都基本得到遏制了。

但熟料2020年开局就遭遇不利,房地产瞬间“跌入深渊”——开发商近3个月没有销售、没有回款,外加巨额负债要还,很多开发商以降价方式积极“自救”,但即便如此,一季度仍然有百余家中小房企难逃破产倒闭厄运。高杠杆炒房投资客和中介机构的处境同样也好不到哪里去。

王健林再次携万达低调回归房产插图(1)

但即便情况已经如此不堪,今年以来中央对楼市的调控始终没有放松,非但如此,个别城市还加码了调控,目的就是为了防范房地产再次“抬头”,防止有些城市借机“重启房地产”。党媒、央行、住建部领导过去可没少重申“坚持房住不炒”的观点。尤其是银保监、央行等部门对金融的监管更进一步了,即使一季度我们迎来了两次大规模的降息、降准,但“严防死守资金违规流向房地产”这句口号过去4个月已经喊了不下五回了。

我还是那句话,各种“限”字类政策不松绑的情况下,金融政策又难松解,缺乏资金支撑的楼市,注定是没有动力的,尤其是对房地产有高度依赖的城市,缺乏资金支撑,房价想稳住不跌几乎不可能。

王健林再次携万达低调回归房产插图(2)

其二,土拍大戏上演,但多地曝“流拍”来袭,溢价率也大幅回调

克而瑞数据显示,3月份以来重点监测城市土拍基本恢复至2019年同期水平。但值得注意的是,土地流拍率却也呈现上涨势头,今年以来土地流拍率升至21%,较2019年增加了5.8%。据CRIC监测数据,在3月1日至4月19日期间,重点监测城市共计有79宗地流拍,且多宗地块未达底价流拍。

流拍城市中二三线城市占比较高,义乌、金华、洛阳、合肥、郑州、青岛等城市流拍数量均超过了4幅,其中合肥最高,有8幅地块流拍。

专家分析,近期全国多地土拍流拍,和近一段时间国家密集收紧调控政策有关,尤其是中央在政治局会议中重申“房住不炒”、“房地产稳定健康发展”,地方层面会把土拍“防过热”放在更重要的位置。再者,开发商回款压力大,待偿还债务高,很多房企有拿地的心,但是没有拿地的实力,遇到优质地块,也都想去争去抢,但怎奈实力不允许啊。即便是优质地块,也有流拍,根本原因还是地产开发商“拿不起”。

王健林再次携万达低调回归房产插图(3)

其三,购房预期严重不足,近7成买家改变购房打算,2成买家表示“放弃购房”

经此一役,国人对房地产的态度会有巨大改观,尤其是过去对投资炒作楼市如醉如痴者,可能对于投资房地产发财的观念会有更大的改观。2月份时,易居发布了购房调查问卷显示,当时有近8成购房者明确表示会“延迟购房”,4月份易居又做了一次调查问卷,近2万份问卷调查的结果显示,即便4月份国内的形势已经基本得到控制,但是国人对于房地产的热度还是没有升起来——有67%的家庭改变了原来的购房计划,其中有21.93%的人群明确打算放弃今年的置业计划。

叠加最近央行的报告,我们或更能发现一些端倪了:我国户均1.5套房,住房拥有率高达96.0%,属世界前列。而且有4成家庭人均住房已经达到2套。总体而言,我们国家的住房已经远远“饱和”了,房产严重过剩了。

王健林再次携万达低调回归房产插图(4)

透过上述三点显而易见的“巨变”,相信明眼人都能预判到,2020年对于中国房地产来说,可能又是“凶多吉少”,今年房价想要有所“突破”,大概率更是不可能了。尤其是在国家三令五申“严防死守资金违规流向楼市”、“坚持房住不炒”的背景下,各大城市更不敢轻易对调控有所“图谋”,更不敢轻易拿房地产来拉动经济了。

事实上,我们也看到了2、3月份有超过70个城市对楼市进行了“纾困”性质的政策调整,但都局限于解决企业的资金问题,对于限购、限贷、限售等核心手段,没有一个城市敢“动刀”,即便驻马店、海宁等6城被曝有“出格”行为,但最后无一例外政策都被“收回”了,这更加印证了当前阶段国家对楼市的管控还是非常严格的,不容有任何闪失的。

王健林再次携万达低调回归房产插图(5)

即便今年的楼市已经很不被“看好”,但我们还是看到了一起颠覆现实的情况发生了——界面新闻报道,消失于公众视野近5年之久,曾经宣布“彻底去地产化”,曾说过“原则上2020年以后不再搞重资产”的王健林和他的万达,又低调回归”了:万达重回房地产,今年目标千亿,低调的王健林回来了。这个“回来”的信号就是,4月21日,万达地产集团新增一家对外投资企业,名为青岛万达地产开发有限公司。

除此之外,界面新闻还列举了多个王健林和万达回归房地产的“实锤”:1、2019年,王健林欲收复失地,重返文旅,宣布在延安、兰州、沈阳、潮州等地计划进行百亿级别投资,涉及文旅、酒店、商业、医院等产业;2、从多个信源处获悉,万达地产今年销售目标设定为1000亿元,较上一年增幅50%;3、4月23日,已多年不拿宅地的万达,罕见在江苏盐城拍下一宗纯住宅地块。

王健林再次携万达低调回归房产插图(6)

楼市正遭遇“巨变”,冷风吹,开发商卖房难,王健林此时却低调宣布“回归”地产圈,重返房地产开发老本行,到底释放啥信号?在我看来,有三点非常明确:

其一,兜兜转转之后,曾经的“商业之王”还是发现,轻资产虽然没有风险,但是利润相对还是较低,尤其是和地产开发相比之下,还是过去的重资产开发“更好赚”。王健林也不得不正视这一事实。

其实,早在两年前,万科掌权人郁亮就曾表示,我们找不到一个比房产更赚钱的行业。即使房地产已经从黄金时代过渡到白银时代了,房地产高利润的特性仍然没变。过去几年,我们看到很多地产开发主业的企业,都在寻求转型,增加新业务,但是到头来会发现,其实还是做房地产开发这个老本行是最好做,最赚钱的。

王健林再次携万达低调回归房产插图(7)

我们经常说的一句话是,房地产的黄金时代已经结束了,属于房地产投资人的时代也结束了。然而今天王健林再次携万达低调回归,是否说明我们之前的判断是错误的呢?其实不然,我依然坚持认为房地产投资的黄金时代结束了,虽然我们不得不承认做房地产开发依然是非常赚钱的行业,但这只是针对国内具有潜力、有实力的企业而言。

君不见过去这几年,行业排行靠后的绝大多数企业其实是生存极其艰难的,2019年近530家中小房企破产倒闭,今年又有百余家已经破产,越往后房地产行业的集中度会越高,即强者恒强,弱者最后会被淘汰出局。经济学家甚至预言,未来全国10万家开发商企业,最后会仅存百余家。

王健林再次携万达低调回归房产插图(8)

其二,回归之后的万达,可能是潜力巨大的“全能型”搅局者,从某种意义上来说,或再次颠覆地产开发的现有逻辑。

援引界面新闻消息,一位接近万达人士认为,万达这几年在商业、电影、体育、文旅、大健康等产业上建立自身护城河,非其它房企能及。万达现有投资逻辑与过去有一定区别,目前更倾向于多产业的一揽子投资,而不是单一项目。

事实上,万达对外的说辞也是“政府需要什么,就配什么。”

很多人也担心万达经历过漫长的空白期后再回归,拿地、融资、开发等优势会丧失,而且当前地产开发市场强者林立,巨头争食惨烈,万达遭遇的挑战不小。对此我的看法有所区别,一方面,未来的地产开发逻辑或迎大变,万达现有的优势恰好能更好地发挥出来,尤其是其在三四线市场的“全能型”配套开发,更有优势,这是过去5年埋头经营的功劳,厚积薄发;另一方面,无论到什么时候,地产开发都是靠品质说话的,万达过硬的管理和过去一贯对品质的把控,足可让其“不掉队”。

王健林再次携万达低调回归房产插图(9)

其三,王健林低调回归,不足以扭转地产发展的原有趋势,买房人更不用因此而特意改变购房计划

被房地产教训过多次的购房者,最见不到房地产市场的风吹草动,尤其是一些大佬的举动,往往会让购房者浮想联翩。比如有人卖资产,很多人就会联想到,是不是房地产大势已去不行了,房价要跌了,自己的房子也要抓紧卖了?

此次王健林低调回归地产圈,相信也会让很多买房人琢磨半天。对此我想说,一个企业一个曾经的地产商的所谓的回归举动,对整个地产圈的影响微乎其微。要知道现在万达全年的销售额不过500亿,和整个房地产全年的销售额16万亿比起来,这根本不算什么。所以,买房人对此完全可以忽略不计,有需求该买房还是要买房,没有需求,也不必担心王健林的再次回归会引领楼市新一波涨价潮。

倒是那些万达即将出手拿地开发的城市其实应该高兴了,因为万达从来都是一个版块的引领者。换句话说,万达落地你们的城市,真的有可能给你们的生活和消费环境等带来实质性的飞跃。不过同时要认识到,擅长营销的万达,也有可能推动该版块的房价有所微调。因为这在过去曾屡屡真实上演过。

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