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法院终审判决:地下车库管理权归业主委员会

赢了官司,奈何对方不履行生效判决。最近,长沙市东成大厦业委会向长沙市中级人民法院申请强制执行。 此前,大厦业委会起诉地下车位管理方、长沙联鑫实业有限公司(以下简称“联鑫公司”)的官…

赢了官司,奈何对方不履行生效判决。最近,长沙市东成大厦业委会向长沙市中级人民法院申请强制执行。 此前,大厦业委会起诉地下车位管理方、长沙联鑫实业有限公司(以下简称“联鑫公司”)的官司,在拉锯多年后终于尘埃落定,长沙市中级人民法院终审判决,“联鑫公司”退出东成大厦负一楼的管理,并向业委会交付负一楼停车管理的全部资料文件、档案和钥匙。

然而,“联鑫公司”并不情愿就此退出,在12月18日该司回复东成大厦业委会的函件中,他们表明了自己的态度:管理权暂时不会交出,待双方谈妥地下车库的管理模式和交费形式后再商量。

自管,由车位涨价开始

上世纪末,位于长沙市核心区域、人民路与芙蓉路交界处的东成大厦,曾是当地的标志性建筑。

30层的高楼、总面积4.7万平米(不含地下车位),与四周低矮的房屋相比,更显鹤立鸡群。“推窗一眼看过去,长沙南北尽在眼底。”一位老业主称,大厦是商住两用,14楼以上为住户。当时住宅售价超过2000元/平方米,顶层卖到3000多元/平米,在长沙屈指可数。

但10多年后,业主与物业公司纠纷不断,并逐渐升级。2014年6月,物业公司宣布将停车场的收费由300-350元/月提到800元/月,矛盾骤然升级。业主们的抗议被怼了回去,“用不起就别在这里吵!”

谈俊、蒋士军、厉群等业主回忆说,矛盾激化后,长沙市芙蓉区物价局负责人几度前来协调,但物业公司“寸土不让”。

僵持中,部分业主开始查账,结果发现物业账上的几百万元维修基金,已经用光。但大厦的设备却没得到有效维护:两台中央空调坏了一台,里面水管锈蚀不堪。5台电器故障不断,监控系统形同虚设……大厦破败早已“名声”在外。从14楼到30楼,187套房屋,有48套租不出去。业主们发现,周边房屋均价每平方米都已高过万元,而自己的房子每平方米6000元都难以出手。

万般无奈,几位业主牵头,一家家拜访商住户,决心炒掉物业公司,自己管理。

原物业公司被纳入“黑名单”

2015年7月1日,新的业主委员会成立。2016年,长沙市住建委将东成大厦的物业公司纳入了黑名单。但是合同到期了,这家天天喊亏损的物业公司却不肯走,业委会把自管方案呈报到社区,却被拒绝——没有独立的法人资格,无法签订用工合同,无法开发票、报税,万一发生工伤事故,承担责任、赔付都成了难题。

曾专题调研过这一问题的长沙市政协委员袁妲,在长沙市两会上提出建议,认为缺乏法人资质,是长沙很多自管小区普遍存在的问题,导致业委会难以正常管理运营社区,不利于社会的稳定和化解社会矛盾。

业委会成员反复商议,南下深圳,走访了几个不同档次的自管小区。回到长沙后,他们采取了“借船出海”的方式,动员了4位公益心强的热心业主,委托他们为全体业主代持股份,去工商部门注册成立了物业公司,股东为全体业主。同时,代持人与业委会之间签订了相关股份关系的法律文书,业委会成员不得代持股份。2016年3月,业委会驱离了原来的物业公司,东成大厦的公共事务进入业主大会说了算的时代。

新的业委会成立后,开始查账审计,成功追回了原物业公司15年间每月向业主违法违规收取的分摊费、灭鼠费等。为了解决大厦维修基金被掏空的问题,更换损坏的设施。业委会人员开始算账分析,楼宇广告、地下停车位等资产价值,力图通过自我运营管理,弥补当年的亏空。

2016年11月23日,业委会与好邻居公司签订合同,委托其管理小区物业;并设立了业委会管理部,根据小区的情况和业主的诉求,通过每个月的业委会会议,听取物业经理人和业委会管理部主任的汇报和工作检查,并督促项目经理协调各项工作。

东成大厦自管两年多,收支明细按月公示,物业费由原来的1.6元/平方米,降到了1.2元/平方米。“2016年全年减去人员工资福利、工程施工、采购新设备及其他经费,积余了91.4万元。2017年积余89.6万元,2018年积余了45万元,合计积余226万元。”谈俊说,更重要的是,物业岗位人员补齐了,原本险情不断的电梯全部换成了新电梯,中央空调也换了,还装了146个视频监控。为了防止大厦外墙瓷砖脱落伤人,业委会还购买了高空意外险,这在长沙市各小区是第一家。

2018年12月,在全国自管小区经验交流大会上,长沙东成大厦小区的公司化经营自管模式得到了与会人士的认同。

赢了官司

虽然小区自我管理取得了突破,但小区负一楼47个地下车位的高收费却一直被业主诟病。管理这些车位的是“联鑫公司”。 业主们说,露天停车收费一天最高是20元,而地下车位收费一天最高是40元。如果包月,地下车位每月要800元,但露天的每月只要250元。 为此,大家宁肯挤着,也要把车停到地上。以致物业公司专门聘请了一个“移车员”,帮助业主们挪车。

与此同时,消防隐患也让物业公司忧心。2018年3月、4月,好邻居公司向“联鑫公司”发出《整改通知书》,要求解决负一楼车库电线电缆杂乱无章、乱拉乱接的问题,消除火灾隐患。

业主们认为,地下车库本应作为房屋公共资源的一部分,由所有业主共享权益,应供全体业主使用。但业委会、物业公司与“联鑫公司”多次交涉,对方仍拒不交出负一楼管理权。

争执不下,业委会请示了长沙市住房和城乡建设委员会,长沙市住房和城乡建设委员会回复应由一个物业公司实行管理。因此,东成大厦应统一由好邻居公司进行物业管理。

2018年底,业委会向芙蓉区人民法院起诉“联鑫公司”,索回大厦负一楼管理权。法院一审判决业委会胜诉,要求“联鑫公司”退出对东成大厦负一楼的管理,向业委会交付负一楼停车管理的全部资料文件档案钥匙。

“联鑫公司”不服,向长沙市中级人民法院提起诉讼。今年11月21日,该院二审宣判,驳回上诉,维持原判。

长沙市中级人民法院认为,“联鑫公司”虽然主张东城大厦负一楼车库的所有权归其所有,应当享有占有、使用、处分、收益的权利,但该大厦负一楼除车库外,还有共有分摊面积。“联鑫公司”对负一楼的使用、管理行为,承担了部分物业服务企业的职能,影响了物业服务企业和业主对负一楼安全设施的维护。因此,维持一审法院的判决。

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作者: 大庆新闻网

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